Pachtzinskontrolle

Pachtzinsbewilligung für Gewerbe

Der Pachtzins für Gewerbe bedarf der Bewilligung (LPG 42):

Grundsatz

  • Bewilligungspflicht
  • Antragsteller
    • Verpächter
  • Frist
    • 3 Monate
      • seit dem Pachtantritt
      • seit Vereinbarung der Anpassung
    • Missachtung der Bewilligungspflicht
      • Erhält die vom Kanton bezeichnete Behörde Kenntnis von einem nichtbewilligten Pachtzins, so leitet sie das Bewilligungsverfahren ein

Ausnahme

  • Keine Bewilligungspflicht
  • Änderung Bemessungssätze durch Bundesrat
    • Eine Änderung der Sätze für die Bemessung des Pachtzinses durch den Bundesrat hat keine Bewilligungspflicht zur Folge
  • Parteibegehren
    • Auf Begehren einer Partei erlässt die Behörde über den zulässigen Umfang der Anpassung eine Feststellungsverfügung

Weiterführende Informationen

Einsprache gegen Grundstücke-Pachtzins

Gegen den vereinbarten Pachtzins für einzelne Grundstücke können die vom Kanton bezeichneten Behörden bei der Bewilligungsbehörde Einsprache erheben (LPG 43):

Frist

  • 3 Monate
    • seit Kenntnis des Vertragsabschlusses
    • seit Kenntnis der Anpassung des Pachtzinses

spätester Einsprachezeitpunkt

  • 2 Jahre
    • seit Pachtantritt
    • seit dem Zeitpunkt, auf den die Pachtzinsanpassung erfolgt ist

Entscheid Bewilligungsbehörde

Die Bewilligungsbehörde entscheidet (LPG 44):

Zulässigkeit des vereinbarten Pachtzinses

  • Entscheid, ob der vereinbarte Pachtzins für das Gewerbe oder das Grundstück zulässig ist

Entscheidungslegitimation + Ermessen

  • Die Bewilligungsbehörde setzt einen zu hohen Pachtzins auf das erlaubte Mass herab

Entscheid-Eröffnung

  • Die Bewilligungsbehörde eröffnet ihren Entscheid den Parteien und teilt ihn der zur Einsprache berechtigten Behörde mit.

Weiterführende Informationen

  • Zivilrechtliche Folgen

Zivilrechtliche Folgen

Bei übersetztem Pachtzins gilt gemäss LPG 45 folgendes:

Partielle Nichtigkeit

  • Die Pachtzins-Vereinbarung ist nichtig, soweit dieser das durch die Behörde festgesetzte Mass übersteigt

Rückforderungsrecht

  • Gegenstand
    • Pachtzinse, die aufgrund einer nichtigen Vereinbarung bezahlt worden sind
  • Beginn des Fristenlaufs
    • können innert eines Jahres seit dem rechtskräftigen Entscheid über den Pachtzins
  • relative Verjährungsfrist
    • 1 Jahr
  • absolute Verjährungsfrist
    • 5 Jahre nach Bezahlung

Kein Reflex auf Beständigkeit des Pachtvertrages

  • Die Nichtigkeit des Pachtzinses berührt im Übrigen die Gültigkeit des Pachtvertrages nicht.

Nichtige Abreden

Die Vertragsparteien können auf ihre Rechte aus der Pachtzinskontrolle (LPG 42 ff.) nicht zum Voraus verzichten.

Vorausverzichte sind nichtig.

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